Я расскажу, можно ли считать ограничительные меры по коронавирусу форс-мажором и какие аргументы вы можете использовать в переговорах, чтобы изменить условия по арендной плате. А в конце статьи вы найдёте шаблоны писем для арендодателей.
Юлия Вербицкая Юрист в сфере HoReCa, магистр частного права
Что сказано в законе про форс-мажор
Случаи форс-мажора регулируются пунктом 3 статьи 401 ГК РФ. Там написано следующее:
«Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несёт ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств».
То есть речь идёт об ответственности, которую вы должны нести:
- если не заплатите аренду
- и не докажете, что ваша просрочка вызвана чрезвычайными и непредотвратимыми обстоятельсвами.
Если вы докажите, что НЕ можете заплатить за аренду в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, это освободит вас от санкций по договору (например, неустойки, взыскания убытков, расторжения договора и т. д.), но не от обязанности платить арендную плату.
Другими словами, вы не можете просто прийти к арендодателю и потребовать освободить вас от арендной платы, пока в России эпидемия коронавируса, вводят карантин и другие ограничительные меры (например, на неделю закрывают заведения в Москве и Петербурге).
Но вы можете рассчитывать на освобождение от уплаты неустойки, убытков. И только в качестве предложения — попросить арендодателя о снижении арендной платы, рассрочке, арендных каникулах и т. д.
Ограничительные меры из-за COVID-19 — это форс-мажор?
Главный вопрос для рестораторов — считается ли сложившаяся ситуация в стране «чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях обстоятельствами». И здесь всё пока зависит от регионального законодательства.
В Москве на этот счёт есть некоторая определённость. Принят указ мэра Москвы от 5 марта 2020 года № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности». Поправками от 16 марта 2020 года туда внесён пунктом 13, которым установлено:
«распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ „О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера“, который является обстоятельством непреодолимой силы».
Согласно закону 68-ФЗ существуют три режима:
- повседневной деятельности — при отсутствии угрозы возникновения чрезвычайной ситуации;
- повышенной готовности — при угрозе возникновения чрезвычайной ситуации;
- чрезвычайной ситуации — при возникновении и ликвидации чрезвычайной ситуации.
Пока что в Москве не введён режим чрезвычайной ситуации, а только повышенной готовности, однако и это было признано обстоятельством непреодолимой силы.
В остальных регионах режим повышенной готовности тоже начали вводить, но не всем так повезло с региональным законодателем.
Например, в аналогичном указе губернатора Свердловской области от 18 марта 2020 года № 100-УГ пока ничего не сказано об отнесении всех ограничений в связи с эпидемией к обстоятельствам непреодолимой силы. Там лишь призывы обязать усилить все меры для защиты и предотвращения распространения вируса.
Однако в ГК РФ нет закрытого перечня обстоятельств непреодолимой силы. В судебной практике это решается в каждом отдельном случае — относить ли обстоятельство к таковым или нет.
Поэтому рекомендую вам:
- Найдите в интернете указ по вашему региону и посмотрите, что там написано. Обратите внимание, есть ли там формулировка, аналогичная той, которая содержится в указе мэра Москвы № 12-УМ: что распространение коронавирусной инфекции является чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством.
- Если такая формулировка есть в указе по вашему региону, ссылайтесь на неё в переговорах.
- Если такой формулировки нет, ссылайтесь на практику столичных властей и то, что по сути происходящее является форс-мажором.
Если арендодатель отказывается признавать эпидемию форс-мажором
Если ваш арендодатель отказывается признать ситуацию форс-мажором, вы можете сослаться на положения статьи 451 ГК РФ, в том числе на пункт 1:
«Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».
Ещё одно право для арендатора предусмотрено пунктом 4 статьи 614 ГК РФ:
«Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились».
Этим аргументом вы тоже можете воспользоваться в ходе переговоров.
Как вам действовать
В вашем договоре аренды могут быть предусмотрены условия, при которых арендная плата может быть изменена.
Поэтому рекомендую вам:
1. Внимательно изучите договор аренды, в особенности положения о возможности изменения арендной платы и порядке действий при форс-мажоре. Возможно, там есть определённые условия для изменения арендной платы и порядок действий, чтобы уведомить арендодателя.
2. Найдите в интернете указ по вашему региону о мерах, принимаемых для борьбы с распространением COVID-19. Такие указы должны быть опубликованы в Российской газете. Учитывайте, что к основному указы могут издаваться дополнения. Так было с указом мэра Москвы.
Какие формулировки в этом указе вам помогут, я говорила выше.
3. Уведомите арендодателя о наступлении обстоятельств непреодолимой силы (обычно такая обязанность даже прописана для арендатора в договоре).
Сделать это можно в письме. Вы может попросить не начислять неустойку, снизить аренду или предоставить арендные каникулы.
Образец письма арендодателю для Москвы
Образец письма арендодателю для регионов
Если ваше заведение находится в регионе, посмотрите также образец письма для Москвы, чтобы дополнить своё письмо при необходимости.
Хочешь стать экспертом публикаций, автором статей или рассказать о своём кейсе?
Конечно!